Основания расторжения договора аренды земельного участка в ГК РФ


Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка Козырь О. Unilateral dissolution of contract of lease of land plot. Ломоносова, кандидат юридических наук.

3. Основания прекращения аренды земельного участка

Статья посвящена новому виду принудительного прекращения права на землю, введенному в 2012 г. Подчеркивается необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов при принятии решений об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков.

Комментарий к Статье 46 ЗК РФ

Предлагается рассмотреть вопрос о возврате к обязательности судебного рассмотрения дел в случае одностороннего расторжения договоров аренды. The article is devoted to a new type of compulsory termination of right to land introduced in 2012 with regard to long-term lease of land plots for the purpose of construction.

The author stresses the necessity of maintenance of balance of private and public interests when taking decisions on unilateral dissolution of contracts of lease of land plots; proposes to consider the issue on returning to the obligatoriness of judicial consideration of cases in case of unilateral dissolution of contracts of lease.

Использование земельных участков в целях жилищного, коммерческого, офисного, индустриального или иного строительства направлено на реализацию публичных интересов, становясь определенным импульсом к развитию экономики региона или страны, но в то же время осуществляется в интересах отдельных юридических лиц и граждан.

Расторжение договора аренды

Во многих странах, например Германии, государство инвестировало в строительные проекты, в первую очередь инфраструктурные, во время кризиса, чтобы создавать новые рабочие места и поддержать экономику. В этой сфере деятельности очень важно обеспечить правильный баланс частных и публичных интересов, а также стабильность законодательного регулирования для стимулирования инвестиций.

Реализация строительных проектов гораздо чаще происходит на предоставленных в аренду земельных участках, чем на участках, находящихся в собственности инвестора. За прошедшие с начала реализации земельной реформы годы инвесторы поверили в то, что права долгосрочной аренды земельных участков предоставляют практически такие же возможности, что и право собственности на землю, и вложения в строительную отрасль, особенно в 2004 - 2008 гг.

Конечно, далеко не все проекты были вовремя реализованы, количество так называемых долгостроев увеличилось с началом во второй половине 2008 г. С одной стороны, вопрос о длительных задержках в реализации проектов строительства должен быть разрешен, но в первую очередь в тех случаях, когда речь идет о бездействии или злоупотреблении своими правами арендаторов земельных участков. При этом такие действия арендаторов должны быть доказаны, приведены веские основания для расторжения действующих договоров аренды земельных участков, иначе стремление обеспечить публичный интерес не приведет к положительным результатам.

Возможности арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договоры долгосрочной аренды земельных участков из государственных или муниципальных земель были в значительной мере ограничены после основания расторжения договора аренды земельного участка в ГК РФ Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г.

Но введенное недавно федеральным законодательством одностороннее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков из государственных или муниципальных земель в г. Москве и Санкт-Петербурге по инициативе арендодателя, по сути, стало еще одним способом принудительного прекращения прав на землю во внесудебном порядке.

В соответствии с положениями Федерального закона "О внесении изменений в ст. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. Федеральный закон от 12 декабря 2011 г. Москве тенденция к одностороннему расторжению договоров аренды и иных договоров, связанных с застройкой земельных участков, наметилась еще до принятия этого Закона, с 2010 г.

Собянин поручил провести проверку более тысячи инвестиционных контрактов на постройку 40 млн. В частности, и для этих целей была создана градостроительно-земельная комиссия ГЗК.

Также рекомендуем:
Приложение 1 к договору аренды земельного участка

С принятием указанного Федерального закона у ГЗК появились новые правовые основания для расторжения договоров аренды, и к лету 2012 г. РИА "Новости" со ссылкой на руководителя Департамента земельных ресурсов г. Ефимова сообщило, что власти г. В августе 2012 г.

Другой комментарий к Ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации

На первый взгляд, расторжение договора в этих условиях ведет к соблюдению публичных интересов: Поэтому он должен освободить занимаемый им земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а государственные основания расторжения договора аренды земельного участка в ГК РФ муниципальные органы передадут его в аренду по конкурсу более эффективному хозяйствующему субъекту.

Если рассматривать одностороннее расторжение договора аренды земельного участка со стороны обеспечения защиты прав инвестора, на практике ситуация с арендой земельного участка под строительство может выглядеть иначе: Новый инвестор мог вложить значительные суммы в разработку и утверждение проекта, но не успеть получить разрешение на строительство.

В соответствии с новым законом совершенно не имеет значения, что новый инвестор фактически еще не занимается проектом в течение пяти лет - ведь участок был предоставлен в аренду тому же самому юридическому лицу более пяти лет назад, часто еще и с иным разрешенным использованием, которое пришлось менять, что также увеличивает сроки на получение разрешения на строительство, в итоге разрешение на строительство не получено, соответственно, есть все формальные основания для одностороннего расторжения договора аренды.

К тому же может оказаться, что в том, что не получено разрешение на строительство, виноват не инвестор, а те самые органы, которые в соответствии с законом наделены правом инициировать одностороннее расторжение договора аренды земельного участка. Не касаясь возможной коррупционной составляющей отказа в выдаче разрешения на строительство, нужно понимать, что получение разрешения на строительство, когда речь идет не о типовых, а об уникальных проектах, например сложных инфраструктурных объектах или многоэтажных многофункциональных зданиях-небоскребах, требует такого количества согласований с уполномоченными органами, что их получение занимает не один год, а часто и не пять лет.

При этом надо принимать во внимание тот факт, что выдача разрешения на строительство непосредственно связана с представлением документов, подтверждающих разрешенное использование земельного участка. С учетом того, что земельное и градостроительное законодательство г.

Москвы с 1990-х гг. Отсутствие одного из таких документов или истечение срока его действия становилось непреодолимым препятствием для получения разрешения на строительство. В качестве примера можно привести акт разрешенного использования земельного участка, который выдавался сроком на один год с возможностью последующего продленияизменяя разрешенное использование земельного участка, закрепленное договором аренды такого земельного участка, без обязанности арендатора внести соответствующие изменения в договор аренды.

Если инвестор успевал подготовить проект и пройти строительную экспертизу проекта, строительство которого соответствовало указанному в акте разрешенного использования использованию участка в период действия этого акта, но не успевал получить разрешение на строительство, ему отказывали в выдаче разрешения на строительство на основании того, что разрешенное использование земельного участка, указанное в договоре аренды, не соответствует представленному проекту.

Москве была прекращена, поэтому инвесторы, которые разрабатывали проекты строительства в 2008 - 2009 гг. Известны случаи, когда суд, исследовав фактическую сторону дела, поддерживал арендатора-застройщика, признавая, что арендатор предпринял все возможные усилия для строительства на участке, но не смог его осуществить по не зависящим от арендатора обстоятельствам, в том числе по причине затягивания сроков выдачи необходимых согласований и разрешений со стороны уполномоченных органов исполнительной власти г.

В этих случаях суды отказывали в иске о расторжении договора аренды земельного участка.

Полезно знать:
Соглашение о намерениях аренды земельного участка

Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. Так, в 2006 г. Москвы о расторжении договора аренды земельного участка от 30 марта 2001 г. N М-03-016894 на основании п. Договор аренды земельного участка от 30 марта 2001 г. N 33 как с победителем конкурса по продаже права аренды земельного участка площадью 0,08 га по ул.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Ответчиком был уплачен выкуп за право аренды в размере 13 050 долл. Ответчик представил в суд отзыв с приложением документов на 105 страницах, в которых была отражена хронология действий ответчика по получению разрешения на строительство, и указал, что все его действия свидетельствуют об оформлении документации, дающей право на начало строительства, сроки прохождения и согласования которой не зависели от ответчика, притом что он регулярно вносил арендную плату по договору аренды земельного участка.

В соответствии с представленными ответчиком документами сначала он вносил изменения в комплект ИРД, предложив на заседании рабочей группы Восточного административного округа ВАО варианты предпроектной документации, которые рассматривались в 2002 г. Кроме того, ответчик в 2003 г. Мосгорэкспертиза выдала заключение по результатам экспертизы от 23 января 2006 г.

Если учесть, что вся эта документация требовалась для выдачи разрешения на строительство магазина-павильона, а отнюдь не сложного инфраструктурного объекта, как, например, новая транспортная развязка в районе Белорусского вокзала, становится очевидной вся абсурдность сложившейся в г. Москве ситуации в области согласования строительства. В данном конкретном деле суд посчитал, что при изложенных фактических обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик не бездействовал, а принимал меры на всем протяжении времени после заключения договора аренды, по согласованию измененной ИРД, получению необходимых согласований для получения заключения Москомэкспертизы, основания расторжения договора аренды земельного участка в ГК РФ является основанием выдачи разрешения на строительство, нет оснований для расторжения договора аренды, притом что в данном случае имели быть иные обстоятельства, предусмотренные п.

Также Арбитражным судом г. Это решение было поддержано Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2009 г. В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2008 г. N М-07-006283 объекты гольф-комплекса в 2007 г. Это послужило основанием для отказа в удовлетворении апелляционной жалобы истца. Конечно, в практике судов, в том числе и Девятого Арбитражного апелляционного суда, были и другие постановления, когда, например, апелляционная инстанция поддержала решение Арбитражного суда г.

Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ....

Но все-таки анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды не допускали произвольного расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков по искам Департамента земельных ресурсов г. Москвы, каждое конкретное дело подробно исследовалось и удовлетворялись подобные иски только в тех случаях, когда суды находили существенные нарушения договора аренды со стороны арендатора.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 - 16 августа 2006 г. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 августа 2009 г. Видимо, с учетом таких тенденций в судебной практике федеральным законом были установлены дополнительные основания, базирующиеся на существенности существенное нарушение условий договора или существенное изменение обстоятельствдля одностороннего расторжения договора аренды и инвестиционного договора по инициативе арендодателя - государственного или муниципального органа или учреждения, унитарного предприятия - для договоров, заключенных до 1 января 2011 г.

Расторжение договора аренды земельного участка: основания

К существенным нарушениям условий договора отнесены, кроме уже рассмотренного выше отсутствия разрешения на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора: Федеральный закон также дал определение существенного изменения обстоятельств для целей одностороннего расторжения долгосрочных договоров аренды - "расторжение иного договора. В первую очередь это применяется в отношении инвестиционных договоров. В соответствии с Законом договор будет считаться расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендодателем уведомления о расторжении.

Если арендодатель получит письменные возражения от арендатора, договор считается расторгнутым со дня направления им арендатору подтверждения о расторжении. Получается, что в соответствии с положениями нового Федерального закона участие независимой стороны - суда - в разрешении спора между арендатором и уполномоченными государственными органами по обоснованности принятия решения о расторжении долгосрочного договора аренды больше не предусматривается.

Поэтому вполне вероятно возникновение ситуации, при которой одни должностные лица создают все условия для затруднения строительства на арендованном земельном участке, а другие должностные лица, представляющие тот же орган исполнительной власти, на основании того, что, например, разрешение на строительство получено не было, будут требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке. В этом случае привлекательность инвестиций в строительство и развитие города резко снизится: Поэтому обеспечить арендатору компенсацию убытков в полном объеме при досрочном одностороннем расторжении договора не получится.

Нужно принимать во внимание и тот факт, что выплата арендатору компенсации, хотя и не в полном объеме, но все же в существенном размере, будет произведена из бюджета города, поэтому город не получит ни законченного строительством объекта, ни новых инвестиций и при этом бюджет города понесет расходы на компенсацию инвестору. Можно ли в этой ситуации рассматривать предложенный новым Федеральным законом подход к внесудебному прекращению прав на землю как направленный на обеспечение публичных интересов?

ВИДЕО: Как признать расторгнутый договор недействительным?